Assurance de prêt immobilier en cas de problème de santé : quelles solutions

Obtenir une assurance de prêt immobilier devient souvent un véritable défi lorsque des problèmes de santé viennent compliquer la situation. En 2025, les systèmes évoluent pour offrir des solutions adaptées aux emprunteurs présentant des risques aggravés de santé. Entre la loi Lemoine, la convention AERAS, et les droits spécifiques comme le droit à l’oubli, le paysage de l’assurance emprunteur se transforme pour permettre aux personnes malades ou guéries d’accéder plus facilement à un crédit immobilier. Les assureurs majeurs comme Aéma Groupe, AXA, CNP Assurances, April, Swiss Life et Generali proposent désormais des offres spécifiques ou modulables, souvent accompagnées d’accompagnement personnalisé. Ce contexte législatif et pratiqué redéfinit les critères médicaux et financiers et permet d’envisager sereinement un projet immobilier malgré des antécédents médicaux lourds ou des maladies chroniques.

Face à ces enjeux, il est essentiel pour les futurs emprunteurs d’identifier les garanties indispensables, de comprendre leurs droits et de maîtriser les démarches à suivre en cas de problème de santé. De la prise en charge en cas d’incapacité temporaire à la gestion des surprimes, chaque étape nécessite une vigilance particulière. À côté des contrats classiques, les dispositifs comme la convention AERAS et les solutions intégrées à certains assureurs améliorent significativement l’accessibilité à l’assurance.

La complexité juridique et médicale qui entoure l’assurance prêt immobilier ne doit pas être un obstacle infranchissable. Grâce à un panorama complet des options disponibles et une information précise, les emprunteurs peuvent identifier la meilleure stratégie pour sécuriser leur financement tout en préservant leur santé financière.

Garanties clés et fonctionnement de l’assurance de prêt immobilier en cas de maladie

La garantie essentielle en matière d’assurance de prêt immobilier pour un emprunteur malade est la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail). Elle prend en charge les mensualités lorsque la maladie impose un arrêt de travail, qu’il soit temporaire ou prolongé. Le fonctionnement est cependant variable selon les assureurs : certaines compagnies optent pour une indemnisation indemnitaire, qui compense la perte réelle de revenus, tandis que d’autres privilégient une indemnisation forfaitaire, versant directement le montant du prêt à la banque. Ces modalités peuvent influencer significativement la qualité de la protection et la rapidité de l’indemnisation.

Outre la garantie ITT, plusieurs autres garanties jouent un rôle crucial :

• Garantie décès : elle garantit le remboursement complet du prêt en cas de décès de l’assuré.
• IPT (Invalidité Permanente Totale) : prend en charge les situations où l’emprunteur est totalement invalide avec un taux égal ou supérieur à 66 %.
• PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : couvre les cas où l’assuré ne peut plus accomplir seul les actes essentiels de la vie quotidienne.
• IPP (Invalidité Permanente Partielle) : applicable pour un taux d’invalidité entre 33 % et 66 %, elle garantit un soutien financier proportionnel.
• Garantie MNO (Maladies Non Objectivables) : protège face à certains troubles comme la dépression ou le burn-out, souvent difficiles à prendre en charge.

Les exclusions sont à surveiller attentivement, notamment pour les pathologies chroniques ou les troubles psychiatriques, fréquemment exclus des garanties ITT. Un tableau récapitulatif ci-dessous illustre la portée des principales garanties et leurs conditions :

Garantie	Description	Taux invalidité minimale	Exclusions fréquentes
Décès	Remboursement intégral du capital restant dû	N/A	Rarement exclue
IPT	Invalidité Permanente Totale	≥ 66 %	Pathologies antérieures non déclarées
PTIA	Perte Totale et Irréversible d’Autonomie	N/A	Rares, selon contrat
IPP	Invalidité Permanente Partielle	33 % à 66 %	Maladies chroniques non couvertes
ITT	Incapacité Temporaire de Travail	N/A	Troubles psychiatriques, lombalgies
MNO	Maladies Non Objectivables (ex : dépression)	N/A	Sous conditions strictes

La gestion du délai de franchise est une autre caractéristique essentielle. Celui-ci définit la période durant laquelle l’assuré ne perçoit pas d’indemnisation après le déclenchement de l’arrêt maladie. Ce délai peut varier de 15 jours à 180 jours selon le contrat, impactant directement la solvabilité du foyer en cas d’arrêt maladie. Par exemple, un travailleur indépendant peut négocier une réduction du délai pour limiter la charge financière au démarrage d’un arrêt de travail, alors qu’un salarié bénéficiant d’un contrat de prévoyance peut se permettre un délai plus long avec un coût d’assurance moindre.

Modalités de remboursement et adaptation de l’assurance

Le remboursement par l’assurance suite à une maladie repose sur les modalités définies dans le contrat, qui peuvent inclure :

• Le remboursement intégral des mensualités durant l’arrêt de travail (indemnisation forfaitaire).
• Le paiement différentiel entre revenus habituels et revenus perçus durant l’arrêt (indemnisation indemnitaire).
• La possibilité de rachat d’exclusions ou de négociation de surprimes pour mieux protéger l’emprunteur.

En outre, la loi autorise la renégociation de l’assurance emprunteur si l’état de santé s’améliore. Cette évolution ouvre la voie à la suppression ou à la réduction des surprimes appliquées initialement, améliorant ainsi la capacité financière à long terme. Des assureurs comme Allianz, Mutuelle Générale ou Aésio Mutuelle se sont adaptés à ces nouvelles règles, offrant des options personnalisées régulièrement mises à jour via des bilans de santé annuels ou des demandes de révision.

Faciliter l’accès au prêt immobilier malgré une maladie grâce à la convention AERAS et la loi Lemoine

La convention AERAS, mise en place dès 1991, demeure un pilier pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé. Elle est particulièrement utile lorsque des pathologies importantes – telles que le diabète, une séropositivité ou un accident vasculaire cérébral – compliquent l’accès à une assurance traditionnelle. En 2025, cette convention permet un examen médical spécialisé avec un cadre protecteur pour les emprunteurs notamment par :

• Un plafonnement des surprimes en fonction de l’âge, du montant du prêt et des ressources.
• Un mécanisme d’écrêtement des primes pour les budgets les plus modestes (par exemple, limitant la majoration à 1,4 point dans le TAEG).
• Un accompagnement par des professionnels pour la constitution et la défense du dossier, incluant la possibilité de saisir la commission de médiation en cas de litige.

La convention s’applique sous conditions précises :

• Montant du prêt immobilier ne dépassant pas 420 000 €.
• Emprunt destiné à une résidence principale ou un projet professionnel.
• Présence d’un risque aggravé de santé médicalement attesté.

En parallèle, la loi Lemoine adoptée en 2022, a révolutionné les conditions médicales d’accès à l’assurance en supprimant le questionnaire de santé pour certains profils. Depuis le 1er juin 2022, l’obligation du questionnaire médical est levée pour les prêts sous 200 000 € (400 000 € en co-emprunt) avec une échéance avant 60 ans. Cette mesure vise à lever une barrière majeure pour les emprunteurs ayant souffert de pathologies graves ou de cancers guéris, renforçant ainsi le droit à l’oubli.

Les éléments non obligatoires à déclarer dans ce cadre incluent :

• Traitements médicaux courants comme la contraception ou les traitements saisonniers.
• Opérations mineures sans complication (dents de sagesse, appendicite).
• Maladies graves guéries sans rechute depuis plus de 5 ans (notamment cancers ou hépatite C).

Dispositif	Objectif	Conditions clés	Avantages pour les emprunteurs
Convention AERAS	Faciliter l’assurance pour risques aggravés	Prêt ≤ 420 000€, risque aggravé reconnu	Encadrement des surprimes, accompagnement, recours
Loi Lemoine	Supprimer le questionnaire santé sous conditions	Prêt ≤ 200 000€ (ou 400 000€ en co-emprunt), échéance < 60 ans	Accès facilité, droit à l’oubli renforcé

Les emprunteurs peuvent aussi appuyer leurs recherches auprès d’assureurs reconnus pour leur prise en charge spécifique des risques aggravés, comme CNP Assurances ou MNCAP. Les courtiers spécialisés jouent un rôle déterminant dans cette démarche, offrant conseils et négociations pour optimiser les conditions des contrats.

Les démarches et délais pour activer l’assurance en cas de maladie

Lorsqu’un problème de santé impose un arrêt de travail, la première étape est la déclaration rapide à l’assureur pour activer le remboursement des mensualités. Cette déclaration doit contenir divers justificatifs médicaux dont :

• Certificat médical initial d’arrêt de travail.
• Tout avis de prolongation.
• Indemnités journalières versées par la Sécurité Sociale.
• Compte-rendu d’hospitalisation, le cas échéant.
• Documents liés au prêt immobilier (tableau d’amortissement).
• Procès-verbal en cas d’accident.

Il est impératif d’effectuer cette déclaration dans les délais définis par le contrat, généralement situés entre 30 et 90 jours. Tout retard peut entraîner un refus ou un retard d’indemnisation, fragilisant la situation financière de l’emprunteur.

La déclinaison typique du délai de franchise influence aussi la date de début de l’indemnisation. Par exemple, un délai de franchise de 90 jours signifie que les trois premiers mois de l’arrêt ne sont pas pris en charge par l’assurance. Ce facteur doit être anticipé dans la gestion du budget personnel.

• Négocier la réduction du délai de franchise en cas d’activité indépendante peut s’avérer vital.
• Collaborer avec un courtier permet souvent de mieux comprendre les subtilités contractuelles.
• La connaissance des exclusions spécifiques, notamment pour les maladies chroniques, évite de mauvaises surprises.

Prochainement, la digitalisation croissante des échanges entre médecins, emprunteurs et assureurs devrait réduire les délais de traitement et simplifier ces démarches complexes.

Assurance prêt immobilier et surprimes en cas de maladie : calculs et conseils pratiques

Les surprimes représentent un élément fréquent et parfois redouté lors de la souscription d’une assurance emprunteur avec un problème de santé. Elles peuvent aller de 25 % jusqu’à 200 % du tarif de base selon la gravité et la nature du risque. Ces majorations affectent le coût global du prêt et doivent être maîtrisées.

Voici les principaux leviers pour gérer ou limiter la surprime :

• Contester la décision : si le médecin de l’assureur n’a pas eu accès à tous les éléments médicaux, une nouvelle étude peut être demandée, avec une chance de succès d’environ 10 %.
• Demander une révision en cas d’amélioration de la santé durant la durée du prêt, avec un taux de succès d’environ 15 %.
• Comparer les offres d’assurance avec l’aide d’un courtier spécialisé qui connaît les critères des compagnies telles que April, Swiss Life ou Generali.
• Envisager la négociation d’une offre mixte, combinant garanties classiques avec rachat partiel des exclusions moyennant une surprime maîtrisée.

Ces options combinées permettent d’équilibrer Protection et coût, maximisant la viabilité économique du projet immobilier même en présence d’une pathologie lourde. La transparence des assureurs et la clarté du contrat sont fondamentales pour éviter une mauvaise surprise.

Type de surprime	Pourcentage possible	Conditions d’application	Actions recommandées
Surprime maladie grave	50 % à 200 %	Antécédents récents, maladies chroniques non stabilisées	Demande de révision, recours auprès du courtier
Surprime légère	25 % à 50 %	Pathologies anciennes ou guéries, maladies bénignes	Négociation, comparatif des offres
Pas de surprime	0 %	Profil sain ou droit à l’oubli applicable	Choix des contrats avec loi Lemoine

Questions fréquentes sur l’assurance de prêt immobilier en cas de problème de santé

Est-il possible de souscrire un prêt immobilier avec une maladie préexistante ?

Oui, il est tout à fait envisageable de contracter un prêt immobilier même en présence d’un problème de santé. La clé réside dans une bonne préparation du dossier, le choix d’un assureur spécialisé dans les risques aggravés et la connaissance des dispositifs légaux comme la convention AERAS et la loi Lemoine.

Quels éléments sont dispensés de déclaration dans le questionnaire de santé ?

Certains traitements médicaux courants (contraception, vaccinations saisonnières), opérations anodines (appendicite, extraction de dents de sagesse) ainsi que les cancers guéris sans rechute depuis plus de 5 ans sont exclus de la déclaration obligatoire selon la loi Lemoine.

Mon mi-temps thérapeutique est-il couvert par mon assurance emprunteur ?

Oui, si votre contrat inclut la garantie ITT, la prise en charge est possible en cas de mi-temps thérapeutique avec perte effective de revenus, généralement sur une durée limitée à 180 jours. Vérifiez cependant les clauses propres à votre contrat.

Puis-je changer d’assurance emprunteur si mon état de santé s’améliore ?

La loi Lemoine facilite la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur. Un profil médical amélioré ouvre la possibilité de négocier de meilleures conditions, voire l’annulation de surprimes ou exclusions précédemment appliquées.

Que faire en cas de refus d’assurance pour raison médicale ?

Dans ce cas, il est conseillé de recourir à un courtier spécialisé pour examiner le dossier. La convention AERAS offre également une voie de recours grâce à la commission de médiation. La recherche de garanties alternatives (cautions, hypothèques) peut être une solution temporaire.